作为紧邻张江科学城，横跨唐镇、川沙的一个超级大盘，融创未来金融城此前两次开盘，都触发了积分，现在这个项目作为四批次里面首个开盘的项目，TA的入围比也扩大到了1 :1.8，我们来做一个提问，这样的盘值不值得买？

△图片来源于网络

9月3日13B-01地块即将认筹，主力户型为88-119平米的3房1卫和3房2卫，政府审批均价68000元/㎡，总价600-810万左右。

项目距离张江科学城近，约10公里，驾车20分钟左右；距离地铁1.2公里左右，步行可达；全国TOP4房企融创打造、融创物业；户型设计合理，层高3.1米。

同时，周边是大片的荒地，目前只有融创一个开发商在动工，临近的浦发地块还没看到动静；生活配套、学校都是规划中，需要较长时间才能完善起来；土地年限短，是2005年的地，待2023年9月底交房，只余52年左右；装修减配的厉害。

板块分析

【买现在还是买未来？张江这张王牌值多少钱？】

售楼处和房子不在一起，B13-01地块离地铁1.2公里左右

售楼处距离地铁2号线创新中路站几百米，比较近，但是需要注意的是，B13-01地块在更南面，置业顾问说楼盘距离地铁大概1.2公里左右，预计步行约20分钟。

△地铁2号线创新中路站

△从地铁口出来看到的景象

△售楼处

这个项目体量非常大，是唐镇最大的，预计总共7000多户，按照一家三口计算，整个社区是2.1万多人，相当于一个小城了。未来人气会很旺。

售楼处面积大，沙盘做的很“豪气”，基本把整个浦东都放进来了。区域图里着重标注了项目临近各大板块，比如张江科学城、金桥经济技术开发区、外高桥自贸区板块、上海国际旅游度假区板块等，再加上本身被规划为浦东国际社区，发展潜力大。

△售楼处布置的区域图

项目周边比较荒凉，基础生活配套和学校还未建好，属于规划中。

△华东路东侧的实景，大片荒地

△华东路西侧（融创正在开发的这一侧），融创热火朝天的建设中

△第一批开发土地中A、B、C地块建设进度

△小区周边未来的配套

△上图的立体版，区域沙盘

△目前仅有的一趟公交线路：上川专线

产品分析

【600-800万总价段，精装减配，还值不值得买？】

户型整体设计合理，但有个小BUG（设计不太好的地方）

项目一共7栋14层高的小高层，得房率76-78%左右，全部1梯2户，精装交付。交房时间2023年9月底。特别需要注意的是，项目是2005的土地，到交房时，土地年限仅52年左右。

套数最多的为99㎡，共193套。套数最少的为109、119㎡，各41套。大3房109、119㎡比较稀缺，置业顾问说需要好运气摇到前面才能买到。

△每栋楼的户型面积分布如图

△面积最小的3房，优势是南北通透，全明，干湿分离卫生间；缺点是入户门附近的走道面积浪费，以及2个卧室在北面，且最小的次卧面积非常小。

△这个户型整体设计合理，两个卧室朝南，并且南侧的一个卧室门口还有一个空间，可做成梳妆台、小书房、储物间等。

△99㎡中户的户型图。南北通透，全明户型，2个卫生间，更方便。进门处有浪费面积。整体来说已经很好了。

△99㎡边户户型图。同样是99㎡，同样是2卫，和上图区别在于红色圈的位置。圈内南向的卧室是敞开的，没有做实墙，这个房间当作书房、活动室都不错。但是，对于人口较多的家庭来说，这个设计绝对是个BUG，因为私密性不好。还要自己加墙或者隔断，比较麻烦。

△3房2卫，南北通透，整体不错，但是，有一个卫生间是暗卫。

△这个户型的特点是北侧的次卧比较大，而且是双门设计，可以改成2个小房间，这样，相当于是4房了。这个设计很好，符合三胎的趋势。

物业服务好，活动多，儿童有体验种植的地方

融创的物业服务是出名的好，而且每年投入到业主活动中的经费据说上百万，比如夏天会有“海贝计划”的游泳训练等等。

去往样板间的路上，可以看到“趣玩吧，我的花园”，有了这个花园，小朋友可以自己体验种植，也能认识多种多样的植物。置业顾问说，这是个示范，未来小区里也会有同样的区域。

非实体样板间，精装交付标准减配非常明显

样板间是临时搭建的，是之前地块的100㎡户型，和本次开盘的99㎡户型差不多，所以置业顾问带领参观这个样板间。

△交付标准（置业顾问强调，本次的外立面是石材的，再下一期，将全部是涂料）

单层层高达到3.1米，舒适度非常好，置业顾问说净高大概在2.85-2.9米左右，业主在家里不会感觉压抑。

精装包含地暖管道，但无地暖设备，业主需要自己购买安装。

配备东芝或同档次中央空调，无新风系统，无净水系统。

洁具卫浴使用科勒。配备老板的抽油烟机和灶台，等等。

总的来说，品牌一般，没有国际一线品牌。

△样板间厨房。值得注意的是：橱柜只有下面一排，上面是没有橱柜的。这个比较少见，一般精装交付的项目上、下橱柜都是配好的。

△样板间厨房预留的插座位置，是凹进去的，考虑周到。这样，冰箱摆放比较美观。

△卫浴没有玻璃门，需要业主自己配。一般来说，别的项目都是配备淋浴玻璃门的。

置业分析

【6.8万/㎡左右的价格段，全市还有哪些地方可以选？】

△红色框出来的位置为永安公墓

本次开盘的B13-01地块距离公墓600多米，隔了三个小区，从家里看到公墓的概率不大。当然，有些老人或者迷信的人对此非常介意，多数购房者对此还是能接受的。

未来，第二批开发的房子，距离公墓是最近的。等到第三批，又离得远了。

如果实在非常介意公墓，建议等待第三批开发地块的房源。置业顾问说，预计第三批开发地块将有洋房，单价肯定比现在高一些。

融创未来金融城单价6.8万/㎡并不低，主要卖点是浦东引领区、张江这张王牌、以及唐镇未来的发展潜力大。

在目前基本没有什么配套的情况下，购房者期待产品本身品质更好无可厚非，但是现在这样的精装标准确实让人有些许失望。

对比一下闵行的颛桥·紫薇花园的装修，可以看出融创的减配太厉害了。紫薇花园采用大金的中央空调，德国威能的地暖，厨房则是德国西门子的四件套（嵌入式冰箱、抽油烟机、煤气灶、洗碗机），卫浴是汉斯格雅水龙头，书香门第地板等等，清一色的高端品牌。

△图片拍摄于颛桥·紫薇花园售楼处

房评君之前实探过闵行区的华发四季半岛、颛桥·紫薇花园，这两个项目预计的售价7万以内，单价和融创未来金融城差不多。而TA们周边的商业、学校配套都是现成的。

尤其在教育方面，融创未来金融城没有较近的好学校，需要依赖唐镇中心的教育资源，只能等新的学校建成。规划的学校什么时候盖好，能否有优秀的老师，都是未知，有待时间检验。

当然，如果工作和生活地点在周边，又想考虑唐镇新房，这个项目是唯一的选择。或者，看好浦东引领区的发展，看好张江科学城的发展，看好唐镇的发展，远一点也能接受，那么融创未来金融城也是不错的选择。买了哪的房子，相当于买了哪个地区的股票，未来一起分享发展红利。

专家说

严跃进：易居研究院智库中心研究总监

“单纯从郊区盘的价格来看，6.8万/㎡显得价格还是比较贵的。当然从实际情况看，此类区域规划较好，且受益于浦东改革的各种利好，加之周边的轨交线等配套，因此预计认购情况也还是会比较好。

就近期此类楼盘的认购情况看，要各类新的购房政策，尤其是银行信贷等方面的政策内容。至于从房企本身来说，融创这两年表现总体稳健，项目本身也值得肯定。”