烟台市商品房预售资金监管办法

　　为规范商品房预售资金的监管，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》《关于规范商品房预售资金监管的意见》和《山东省商品房预售资金监管办法》等有关法律、法规及相关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第一节 一般规定

　　第一条 烟台市行政区域内商品房预售资金收存、使用和监管，适用本办法。

　　第二条 本办法所称商品房预售资金（以下称预售资金），是指房地产开发企业依法将其开发的商品房进行预售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部房价款,包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等。

　　第三条 烟台市住房和城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售资金监管工作。

　　烟台市住房保障和房产交易中心负责商品房预售资金监管系统建设、运行、维护等工作。

　　各区市住房和城乡建设部门（以下称监管部门）负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。

　　第四条 中国人民银行烟台市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作；国家金融监督管理总局烟台监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查；烟台市住房公积金管理中心负责对受委托商业银行住房公积金贷款发放情况进行监督管理。

　　第五条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

　　第六条 商品房预售资金的监管期限：自取得《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记后终止。

　　第二节 监管账户管理

　　第七条 市级通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下称合作银行），形成合作银行名录，招标结果依法进行公示。合作银行需与烟台市住房和城乡建设局签订商品房预售资金监管金融服务协议，明确相关责任义务；同时，应建立具体承接预售资金监管业务的分支机构名录库（以下称监管银行）,并对其加强监督指导；监管银行在预售资金监管过程中产生的经济、法律责任由其上级合作银行承担。

　　第八条 合作银行需按照烟台市住房和城乡建设局有关技术标准要求，与商品房预售资金监管信息系统进行数据对接；相关信息交互要保证及时、准确，确保业务办理的连续、规范、安全和便捷。

　　第九条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一个商品房预售许可证对应一个账户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户（以下称监管账户）。新开立的监管账户实行统一命名，名称为“开户单位（全称）+项目名称（可依法使用简称）+预售资金监管专户”字样。监管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《商品房预售资金监管协议》（以下称监管协议），监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。

　　第十条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交监管协议；协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

　　预售资金监管计划应包括以下内容：

　　（一）按工程承发包合同及工程造价预算确认的项目建安成本及单体工程建安成本；

　　（二）项目工程进度计划及资金使用计划；

　　（三）农民工工资专用账户拨付计划；

　　（四）监管银行、账户名称、账号；

　　（五）其他需要说明的情况。

　　房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。

　　第十一条 监管银行应对预售资金监管账户添加线上扣划限制标识，实行线下办理扣划业务，避免预售资金被线上误扣划。

　　有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划预售资金，监管银行在协助执行前，应当向有关部门说明监管账户和监管额度内预售资金的性质，并及时向监管部门提供冻结等相关法律文书。

　　第三节 预售资金收存管理

　　第十二条 房地产开发企业不得直接收存或以其他任何形式直接收取预售资金。房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单，通过银行转账或监管专用pos机的方式将全部购房价款直接存入监管账户。公积金及商业贷款承接银行应将发放的公积金贷款和按揭贷款足额转入监管账户。

　　第十三条 监管部门发现存在未按规定将预售资金存入监管账户的情况，可依法停止该预售许可的网签备案及预售资金的使用业务。

　　第四节 预售资金使用管理

　　第十四条 存入监管账户的预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金。监管额度计算方式为预售资金监管单价与批准预售的商品房建筑面积的乘积。累计进账用于满足监管额度的资金为监管额度内预售资金；累计进账超出监管额度的资金为监管额度外预售资金。全装修交付商品房项目的装修监管资金额度单独计算，不计入监管额度内预售资金。

　　监管额度内预售资金和装修监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的施工进度款、材料款、设备款等；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划、挪用；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调该资金或采取其他方式挪用该资金。

　　第十五条 商品房预售资金监管单价（以下称监管单价）是商品房预售项目自正负零开始，到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到终止监管条件所需的工程造价费用。监管单价由各区市监管部门根据烟台市住房和城乡建设局提供的监管指导单价进行拟定，各区市监管单价不得低于监管指导单价的80%，不得高于监管指导单价的120%，监管单价需向社会公示。监管指导单价和监管单价实行动态管理，原则上每两年调整一次。

　　监管指导单价按照建筑地上建筑总层数分为：

　　地上总层数19层及以上的：3600元/平方米；

　　地上总层数12层～18层的：3270元/平方米；

　　地上总层数7层～11层的：3040元/平方米；

　　地上总层数1层～6层的：2800元/平方米。

　　第十六条 装修监管资金实行与销售面积联动的方式，动态增加监管额度，具体计算方式为：

　　装修监管资金额度=房地产开发企业公示装修单价×装修商品房屋的预售网签备案建筑面积×0.7

　　房地产开发企业公示装修单价低于1100元/平方米的按1100元/平方米计算。

　　工程主体结构封顶后装修监管资金的留存额度不得低于装修监管资金额度的70%，留存资金监管至完成不动产首次登记。

　　第十七条 监管额度内预售资金按照工程建设进度予以拨付。监管部门按照主体结构一半、结构封顶、工程单体施工结束、竣工验收备案、不动产首次登记五个环节设置资金拨付节点。监管额度内预售资金按照拨付节点申请使用。

　　监管额度外预售资金按照企业用款需要予以拨付，优先用于本项目工程建设及解决农民工工资。资金使用方向应符合资金使用计划，资金使用计划发生改变的，房地产开发企业需申请调整。

　　第十八条 房地产开发企业根据节点申请使用监管额度内预售资金。主体结构未达到一半不得申请使用资金；主体结构达到一半的，累计使用金额不超过监管额度的25%；主体结构封顶的，累计使用金额不超过监管额度的50%；工程单体施工结束（屋面防水及保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕）的，累计使用金额不超过监管额度的70%；竣工验收备案的，累计使用金额不超过监管额度的90%；完成不动产首次登记后，监管终止。预售项目因工程建设产生监管节点变化时，房地产开发企业应向监管部门申请变更监管节点。

　　房地产开发企业根据资金使用计划申请使用监管额度外预售资金。申请使用监管额度外预售资金不受节点影响。

　　第十九条 房地产开发企业申请使用监管额度内预售资金，需根据资金使用计划向监管部门提出用款申请，如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责。

　　（一）企业用款申请表（含资金用于本工程建设承诺）；

　　（二）工程建设进度相关证明材料；

　　（三）授权委托书及受托人身份证复印件；

　　（四）房地产开发企业已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等施工安装单位拨付款项的，提供付款证明（银行出具的付款凭据）；房地产开发企业拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

　　房地产开发企业、施工企业、监理企业共同盖章确认资金使用方向。

　　（五）其他有关材料。

　　第二十条 申请使用监管额度内预售资金，应通过资金监管系统提出申请，监管部门应自受理之日起3个工作日内完成审核，符合要求的通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行，同时出具《预售资金使用通知单》；不符合要求的以书面方式说明理由。监管银行收到监管部门出具的《预售资金使用通知单》及资金监管系统的确认信息后，应在2个工作日内完成款项拨付。

　　第二十一条 房地产开发企业向监管部门申请使用监管额度外预售资金，实行全程网办，监管部门应在2个工作日内办结。提取款项可直接划拨至房地产开发企业非监管账户。

　　第二十二条 当预售项目存在重大风险隐患时，监管部门可全面接管预售监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设；监管银行及房地产开发企业应当配合主管部门完成账户开立、变更及资金划转等工作。

　　第二十三条 商品房预售资金管理和使用与房地产开发企业信用等级挂钩。具体信用奖惩办法，以房地产开发企业信用管理有关规定为准。

　　第二十四条 有关银行保函置换预售资金执行《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）文件有关规定。

　　第五节 变更、终止和解除

　　第二十五条 项目预售过程中，监管账户原则上不能更改。

　　房地产开发企业因特殊原因需变更监管账户的，应经监管部门批准后，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

　　办理变更手续期间，暂停办理合同网签备案及预售资金的使用业务。

　　监管银行在监管的过程中因违反《烟台市商品房预售资金监管协议》约定而被取消监管资格的，房地产开发企业应按本条上款变更监管账户的规定，重新选择监管银行目录中的其他监管银行开立监管账户；监管银行不予配合的，由监管部门联合中国人民银行烟台市分行、国家金融监督管理总局烟台监管分局对其进行督导处置。

　　第二十六条 预售的开发项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业可申请终止商品房预售资金监管。房地产开发企业应向监管部门提交以下材料，并对材料的真实性负责：

　　（一）终止监管申请书；

　　（二）不动产首次登记证书；

　　（三）授权委托书及受托人身份证复印件。

　　第二十七条 房地产开发企业申请终止商品房预售资金监管，监管部门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。

　　符合终止监管条件的，监管部门出具《终止商品房预售资金监管通知单》；不符合终止条件的，不予受理。

　　监管银行应当按照《终止商品房预售资金监管通知单》要求，终止账户监管。

　　第六节 监管管理

　　第二十八条 房地产开发企业有下列行为的，由监管部门责令其限期整改，暂停其商品房预售的合同网签业务，并依法依规或依据监管协议予以处理：

　　（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

　　（二）变相逃避商品房预售资金监管的；

　　（三）未按规定使用商品房预售资金的；

　　（四）提供虚假材料的。

　　第二十九条 监管银行有下列行为的，监管部门可根据《商品房预售资金监管金融服务协议》和《商品房预售资金监管协议》约定进行处置并追究其责任；同时函告中国人民银行烟台市分行、国家金融监督管理总局烟台监管分局，由两部门依法依规处理。

　　（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；

　　（二）未经监管部门批准，擅自支付商品房预售资金的；

　　（三）擅自截留、挪用、拖延或者不按《预售资金使用通知单》支付商品房预售资金的；

　　（四）未按监管部门要求及时提供账户明细和余额的；

　　（五）不配合主管部门完成账户开立、变更及资金划转等工作的。

　　第三十条 按揭贷款发放银行不按规定将贷款直接存入预售资金监管账户，监管部门应函告中国人民银行烟台市分行、国家金融监督管理总局烟台监管分局，由两部门依法依规处理；同时，如按揭贷款发放银行为“合作银行”的，监管部门可根据“合作银行”商品房预售资金监管金融服务协议约定进行处置并追究其责任。

　　第三十一条 施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用预售资金的，应依法承担法律责任。

　　第三十二条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十三条 本办法自2024年1月1日起施行，有效期5年。现有规范性文件规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。国家、省、市有新规定的，按新规定执行。