网站首页
手机版

拆迁房屋估价的方法有哪些(房屋拆迁评估价格怎么算的)

更新时间:2023-06-10 10:19:28作者:佚名

拆迁房屋估价的方法有哪些(房屋拆迁评估价格怎么算的)

拆迁房屋估价方法

  科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。因此,房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:1.参照类似房地产近期的市场交易价格;2.参照重新建造类似房地产所需要的费用;3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

  由此形成了房地产估价的三大基本方法,即:’市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生,而且不同的估价方法有其不同的用途。

  每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

  
二、房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

  
(一)居住房地产

  居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品,甚至也不同于其他房地产,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还带有鲜明的社会保障性,房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。1.居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类,依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。
(1)按档次划分:’l)普通住宅。它是为普通居民提供的,符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平,符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅(即经济适用房),此类住宅采用地方或国产建筑材料,进行一般水平的装饰装修,选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准,也制定上限标准,以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前,可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段,我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴,但在进行估价时,应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度,给予适当的折扣。
2)高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅,包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化;每套建筑面积较大,从一百多平方米到几百平方米不等;装修、设施和设备高档化,较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备;户外环境要求高;服务标准高,管理系统完善,往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大,其工程造价和市场售价均较高。
3)简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售价(扣除地价)一般较低。
(2)按市场化程度划分:
1)社会保障性住宅。
本文标签: 方法  房屋  科学  

为您推荐

拆迁房屋估价的方法有哪些(房屋拆迁评估价格怎么算的)

拆迁房屋估价方法科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。因此,房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:1.参照类似房地产近期的市

2023-06-10 10:19

如何写行政诉讼上诉状 怎样写行政诉讼上诉状

行政上诉状格式上诉人:---(写明姓名、性别、年龄、民族、籍贯、职业或者工作单位和职务、住址,如果是法人或者其他组织,应写明名称、法定代表人、住所、联系地址和邮政编码等,如果是行政机关作为被上诉人的,

2023-06-10 10:19

有关包庇毒品犯罪分子犯罪到底如何被界定

1、本罪与非罪的界限对包庇毒品犯罪分子的犯罪应综合全案各种情况,如果被包庇的毒品犯罪分子所进行的毒品犯罪情节轻微,毒品数量很小,受刑罚处罚较轻,或不需要追究刑事责任,而且包庇毒品犯罪分子的主观恶性也比

2023-06-10 10:19

过失损坏电力设备犯罪应该怎么量刑 过失损坏电力设备罪的构成要件

破坏交通工具、交通设施、电力设备、燃气设依备、易燃易爆设备,造成严重后果的,处十年以上有期徒刑、无期徒据刑或者死刑。过失犯前款罪的,处三年以上七年以下有期徒刑;情节较轻的,处三年以下有期徒刑或者拘役。

2023-06-10 10:19

对非国家工作人员行贿涉嫌犯罪该怎么判处

为谋取不正当利益,给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。为谋取不正当商业利益,给予外国公职人员

2023-06-10 10:19

精神损害赔偿数额如何确定(精神损害赔偿数额确定的方法)

精神损害赔偿数额可以依据以下几个因素确定:1.侵权人的过错程度,要考虑的是侵权人的侵权原因、主观动机、致害人的认识态度以及对恢复受害人的权益的态度;2.侵权的手段、场合和次数、行为方式、持续时间等具体

2023-06-10 10:18