“服务的专业性是与客户交互的基础，我们一定要真诚且言之有物，才能够帮助客户分析问题、解决问题。” 9月17日，【勇哥有约】第7期正式上线，德佑总经理刘勇与两位德佑百万门店店东共同探讨客源管理之道，深究如何提升客户服务体验。

刘勇认为，获好客、维好客、提好效的底层逻辑是赢得客户的信任;而客户信任 则需要真实透明、品质专业与情感交互。

成都德佑今日置换店店东周海灵与青岛德佑瀚洋*店店东崔禾阳

更是将管理与为客户服务做到了*。周海灵2019年作为贝壳全国五星经纪人登上央视，也是成都德佑首家百万门店店东;崔禾阳是2019年青岛德佑*，今年8月其旗下保利门店全国五星门店。

从左至右：德佑总经理刘勇、青岛德佑瀚洋*店店东崔禾阳、成都德佑今日置换店店东周海灵

做好房源评分 坚持用心服务

在获客渠道方面，两位店东有共同的见解。崔禾阳称他们的线上新增客占到40%，周海灵也表示，今年的线上成交占比也已接近半数。可见，线上渠道正越来越多的成为门店获客的一柄“利器”。

对此，崔禾阳认为，线上渠道想要做得好，要抓住五点。首先、分析线上的逻辑，把房源开发当成重中之重。崔禾阳要求经纪人每周开发一套责任盘的房子，首先把线上展示的房源量做上来。

第二、要抓现有库存的房源述职。线上想尽快提升，每套房子的评分要足够高，一定要是好房。

第三、要根据系统评分加工房源。一套好房子一定是加工出来的，不是等出来的。我们要做维护的业务动作，让这套房子在贝壳网的评分呈现的足够高。只有分数够高，我们获得的线上流量才够多。

第四、要抓线上转化管理，比如线上的响应率、还有转录入率，这是*关键的。

第五、要做线下的一些业务动作。线下的活动量可以带来线上的商机量。

“老客户转介绍”则一直是周海灵的强项。去年，他从转介绍获客的占比达到了60%。周海灵秘诀是，对老业主要坚持长期服务。

成都德佑今日置换店店东周海灵

周海灵认为，一个客户买完房，并不意味着交集结束了，而是要做到能继续为成交客户提供衍生服务，这就是我们的客户蓄水池。

周海灵长期合作的保洁公司和维修公司，为业主提供高品质但价格实惠的服务。他还经常帮助新搬来的客户更换锁芯等。周海灵开玩笑表示，自己手下的经纪人将来不做了，也可以去当锁匠，因为他们每个人都会换锁芯。

“销售的根本在于对客户持之以恒的服务，和客户建立情感的链接，服务没有终点，我们不止是房产经纪人，不只以经营为目的，我们真心把客户当朋友去对待。”周海灵说。

崔禾阳则将维护老客户的阶段分为了前端、中端和后端。

前端就是让经纪人足够专业和职业化，才能得到客户信任，给客户留下好的*印象。中端上则是要“差异化服务”，这是经纪人未来的核心竞争力。比如以客户角度分析房子优劣势，敢于说房子缺点; 后端则是“成交只是开始”，成交后服务要持续跟上，依然要做维护动作。

崔禾阳所在的商圈刚需和改善型居多，业主里面，有70%-80%卖房是为了置换，意味着我们需要为业主考虑的更周到。崔禾阳同样提供了三个方法。

首先，根据业主的需求提前去带他看房子，介绍我们的*性产品和改善性产品。其次，不定期的去集中的推荐我们所聚焦的新房和二手的房子。*，梳理每一个小区在卖的业主的信息，统一去给这批业主做资源推荐。

管理的关键在于 “做到*”

管理是一门学问，管理的痛点在于目标好定，落地和真正做到并不容易。店东该如何要求经纪人去达到想要的指标?崔禾阳给出的*是：定标准、严管控、追踪检核。

崔禾阳表示，经纪人有抗性，*是方向不明确，不知道怎么完成;第二是心态不好，知道怎么干但不愿意干;第三则是既没有方法，又不愿意干。我们要针对性的找到问题本质，去沟通。管理者要善于发现问题，不存在没有问题的团队，关键是要提高解决问题的能力。

青岛德佑瀚洋*店店东崔禾阳

周海灵则用一句话表达他心里的量化管理：简单事情重复做。把两三件事情做到*，就是量化。事情要一步一步来，不在多，贵在坚持。”周海灵说道。

同样的，他对于新人的要求也是“一步一步来”。周海灵认为，首先，新人要学习企业文化、门店文化。进入行业不要着急开单，先学会经纪人的专业精神。在周海灵看来，新人没有太多技术化的操作，就是埋头苦干。把任何一件事情做到*。

崔禾阳用一贯的“总结”*解答了如何带新人。*，公司组织架构搭建好，充分利用带教模式，新人围绕*业务开展。第二，建立合作文化。第三，要给新人贝壳币，购买线上资源或潜客包。第四、加强培训。

那么，当新人手里开始有客户、做业务的时候，该如何提高转化率?

崔禾阳认为，首先，转化的前提是匹配房源，匹配则跟空看是直接挂钩的。经纪人对房源的熟悉程度越高，就容易*的为客户匹配房源，当然转化率也就越高。

另外，带看的“前中后”都很重要。带看前一定是成交的关键，带看中要给客户足够专业的解答。带看后要敢于替客户做决策。

德佑总经理刘勇*总结了客源获取的关键，对于提升线上能力，刘勇认为要做到8点： (1)房源开发，关注人均新增房源;(2)房源述职;(3)商业展位的购买;(4)贝壳币使用;(5)商机响应率;(6)转录入率，商机转带看;(7)每周2次反发起动作;(8)每天早晨*件事，截图检查商机情况。

德佑总经理刘勇在直播中

刘勇认为，无论是线上还是线下的转化率，大家都要重视，而线上转化率的关键在于：录入率、商机转带看、IM响应率;线下转化率的关键：带看前、中、后的准备与表现。

同时，刘勇也再次强调了做好服务的重要性。在他看来，获好客，维好客，提好效的底层逻辑是赢得客户的信任，客户信任=真实透明+品质专业+情感交互。所以，所有经纪人都要做到将真实作为底线;注重服务品质、自身形象和专业度以及提高情感交互能力。