项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。

　　7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　8、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、顶面每月除尘1次；

电梯及电梯厅保洁

　　电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次

垃圾桶、果皮箱

　　每日收集2次，每周擦拭1次

垃圾收集与处理

　　按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次

公共天台、屋顶

　　每月清理1次，保持清洁、无垃圾

房屋、共用设施、设备维护与管理

公共部位门窗

　　每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

排水设施

　　每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修

公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在95%以上。

消防设施、设备

　　1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

　　水面每周清捞1次

景观小品

　　每2个月清洁、整修1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

　　保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），有巡逻记录。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。

车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。