新余市房地产业高质量发展三年行动方案（2024-2026）

　　为深入贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，着力构建我市房地产发展新模式，实现我市房地产高质量发展，特制定本行动方案。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神和习近平总书记考察江西重要讲话精神，认真落实中央政治局和全国切实做好“保交房”会议精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，主动适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续防范化解房地产领域风险，切实做好保交楼、保交房工作，保障购房人合法权益。统筹研究政策措施，加快构建房地产发展新模式，促进我市房地产业高质量发展。

　　二、主要目标

　　按照“去库存、优增量、化风险”的目标任务，完善政策工具箱，抓好政策落地，全力促进我市房地产业高质量发展。

　　（一）去库存，保持合理区间。制定出台消化存量房产的政策措施，实现我市商品房销售企稳回升，商品住房去化周期在2024年底缩短至30个月，2025年底缩短至24个月，至2026年缩短至18个月的正常区间范围以内，商品房销售面积增幅达到全省平均水平以上。

　　（二）优增量，满足改善需求。通过政策引导，推动商品房开发模式转型升级，出台高品质住宅建设规范，建设一批高品质楼盘，满足市民改善性需求。

　　（三）化风险，杜绝新增烂尾。2026年底实现“保交楼”“保交房”项目全面清零，保障购房人合法权益。

　　三、主要任务

　　（一）进一步激活市场有效需求

　　1.全力促进房地产市场销售。指导房地产业协会、房产经纪协会建立网上售房平台；利用汽车、家装、家电等展销会的时机、共同组织开展线下房博会；紧抓“五一”“金九银十”等传统销售旺季，鼓励和引导房地产企业开展灵活多样的营销活动，提升市场热度。（责任单位：市住建局、市商务局）

　　2.实行住房消费联动商贸消费模式。对一定期限内在我市购买新建商品房或者缴纳契税并办理不动产权属登记的自然人，结合消费品以旧换新工作，发放一定额度、限定时间内使用的汽车、家具、家电、餐饮、商超、旅游等消费券，实现住房消费与消费品更新、文旅、商务等消费的良性联动，激发购房市场潜在需求。（责任单位：市住建局、市商务局）

　　3.实施高层次人才购房补贴政策。新全职引进的A类（顶尖人才）、B类（国家级领军人才）、C类（省部级领军人才）、D类（省域拔尖人才）、E类（省优秀基础人才）、F类（市级高级人才）等6类人才，且与用人单位签订5年以上劳动（聘用）合同，工作一年以上，在我市无自住房且在我市购买首套自住商品住房的，分别给予不超过200万元、80万元、60万元、40万元、25万元、10万元安家购房补贴，从市人才发展专项资金中列支，不与本文其他购房补贴叠加享受。（责任单位：市委组织部、市人社局、市住建局、市财政局）

　　4.实施青年人才购房补贴政策。对各类院校毕业5年以内，与本市企业或教育、医疗类事业单位签订1年以上劳动合同，并缴纳6个月以上社会保险费的就业人员，或办理了营业执照，并缴纳6个月以上社会保险费的创业人员，在我市购买首套新建商品住房（90㎡及以上），按全日制博士研究生、全日制硕士研究生、全日制本科、全日制大专、全日制中专（技校生），分别给予20万元、10万元、6万元、3万元、1万元的一次性购房补贴，所需资金由受益财政承担，若市区两级共同受益的按有关规定分担。所购住房原则上5年内不得上市交易，如特殊原因必须交易，应退回领取的购房补贴后再进行交易。补贴政策自2024年7月1日起暂行一年。（责任单位：市住建局、市财政局、市人社局，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　5.实施购房补贴政策。对在我市中心城区范围内购买首套新建商品住房的，由受益财政按200元/㎡补贴，所需资金由受益财政承担，若市区两级共同受益的，按有关规定分担，补贴政策自2024年7月1日起暂行一年。购房对象如符合上述第4点所规定的，可叠加领取购房补贴。（责任单位：市住建局、市财政局、市税务局）

　　6.开展多种“以旧换新”模式。积极推进“以旧换新”购房活动，对参与“以旧换新”购房活动在现住房出售后1年内，在本市中心城区范围内重新购买新建商品住房的纳税人，按规定对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，政策执行期限为2024年1月1日至2025年12月31日；对购买新建商品住房给予200元/㎡的奖补，所需资金由受益财政承担，若市区两级共同受益的，按有关规定分担，补贴政策自2024年7月1日起暂行一年（卖旧和买新都需在补贴政策执行时间内）；鼓励由国有企业收购居民旧房用于保障性、市场化租赁住房和人才住房。（责任单位：市住建局、市财政局、市税务局、人民银行新余市分行、市投控集团）

　　7.鼓励货币化和“房票+购房优惠券”安置方式。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，有力有序推进城中村改造。在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，鼓励采取货币化安置，在自愿原则下用好“房票”安置方式，合理控制新建安置住房比例，统筹推进城中村改造和存量商品房去化工作。选择“房票”安置方式的，在财政承受能力允许的情况下，可给予一定额度购房优惠券补贴。（责任单位：市住建局、市财政局，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　8.优化调整学位准入政策。除义务教育招生红色预警等级学校外，其他学校在学位供给允许的情况下，对购买我市中心城区新建商品住房的，允许购房人凭经合同备案的新建商品住房买卖合同及契税缴纳凭证和适龄儿童、少年户口向新购商品住房所在的九年义务教育学区或片区学校申请转入学。（责任单位：市教育局、市住建局）

　　9.同步完善项目周边配套设施。加大市政基础设施和公共服务设施配套力度，对已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施进行完善提升，切实推动已规划的教育、医疗、交通等配套设施提前开工、提早建设、及时投入使用；对群众密切关注的教育、托育、医疗等资源，进一步做好相应扩区扩容，促进优质教育、托育、医疗资源区域均衡布局。（责任单位：市住建局、市城管局、市交通运输局、市教育局、市卫健委）

　　（二）严格落实金融、税收支持政策

　　10.优化个人住房贷款政策。用好政策工具箱，因城施策精准实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚性和改善性住房需求。住房公积金管理中心和银行金融机构可依法与个人住房贷款借款人自主协商延期还本付息、调整存量贷款利率、提前还款等事项；住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，以不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，不计算其自建住房、房改房、集资房、继承住房、征收（拆迁）安置住房、集体土地房屋的套数。进一步推进灵活就业人员参加住房公积金制度；可提取住房公积金支付购房首付款，在提取住房公积金支付购房款后，仍可申请住房公积金贷款；职工家庭在我市无成套住房，首次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策；调整公积金最高贷款额度、可贷额度计算倍数、贷款期限等政策，适当提高生育多子女职工家庭的贷款额度。（责任单位：人民银行新余市分行、市公积金中心）

　　11.充分发挥城市房地产融资协调机制作用。项目“白名单”准入条件严格按国家有关部委意见落实，金融机构不得另行增设前置条件。对符合条件的项目要“应进尽进、应贷尽贷”。金融机构对城市融资协调机制推送的项目名单应及时反馈合格“白名单”、不合格名单及原因。对不合格名单的项目，城市融资协调机制要尽快协调解决项目问题，完善后再列入“白名单”。（责任单位：国家金融监管总局新余监管分局、市住建局）

　　12.支持优化房地产税收征缴。根据上级有关要求，适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。建立交易计税基准价格动态调整机制，根据房地产市场运行、价格变化等情况，定期调整存量房（含非住宅商品房）交易计税基准价格，有效促进二手房流通。（责任单位：市税务局）

　　（三）进一步优化行业服务管理

　　13.科学制定住宅用地计划。根据商品住宅去化周期情况，结合城市总体规划要求，科学合理确定新增住宅用地供应量。商品住宅去化周期超过36个月时，暂停新增商品住宅用地出让，商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间时，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。（责任单位：市自然资源局）

　　14.支持企业优化开发土地。各部门限期消除开发障碍，开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期；允许合理调整开竣工日期，对于超期一年以内未开发的土地，企业承诺在一定期限内动工的，可根据合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金条款；合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。（责任单位：市自然资源局，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　15.支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施；对存在涉稳风险的房地产项目，由开发企业提出申请，依法对分期建设的剩余土地进行分割处置和办证，处置土地所得收益，应优先用于保交付或偿还前期债务。（责任单位：市自然资源局、市住建局）

　　16.支持政府收购库存商品房。按照以需定购的原则，用足用好国家保障性住房再贷款政策，组织地方国有企业与房地产企业特别是债务即将到期且无力偿还的房地产企业，协商以合理价格收购在建在售中小套型的库存商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。（责任单位：市住建局、市财政局、人民银行新余市分行，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　17.支持合理处置已出让闲置土地。落实国家有关部门关于妥善处置闲置土地的政策规定，在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规强制收回、协商回购和市场化交易等多种方式稳妥处置已出让闲置土地，收回、回购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：市自然资源局，各县（区）政府、〔管委会〕）

　　18.合规调整商业服务业用地。支持除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中，有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，对已出让尚未建设的商业服务业用地或商业兼容住宅用地，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，各地可结合实际情况，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。新出让的商业办公类商品房项目用地，应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途或类住宅公寓。（责任单位：市自然资源局、市住建局）

　　19.持续推进“带押过户”“交房即交证”。进一步优化不动产“带押过户”办理流程,协同银行、公证机构，打通群众住房交易“转贷”堵点。人行和金融监管部门督促指导银行业金融机构研究办理跨行“带押过户”涉及的资金结算、资金监管等具体举措，推动跨行“带押过户”全面落实；制定“交房即交证”工作流程，打通房地产项目上下游各环节堵点、做好各部门业务衔接，推动新建商品房项目在房屋交付同时颁发不动产权证书，提升二手房流通率，激发市场交易活力。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市司法局、国家金融监管总局新余监管分局、市住房公积金中心、市政务服务中心）

　　20.统筹不动产登记。加大部门联动，指导房地产企业完善不动产登记条件，发挥市房地产历史遗留问题领导小组作用，加快推进保交楼、保交房项目不动产权登记工作；对存在抵押、查封等问题的，通过“府院联动”的方式予以办理。（责任单位：市住建局、市自然资源局、市司法局、市中级人民法院）

　　21.提高行政审批效率。实施房地产项目工程规划许可证和施工许可证并联审批；鼓励房地产项目带设计方案出让土地，工程规划许可阶段不再对设计方案进行审核；实施工程规划许可、建设工程质量安全监督手续、施工许可并联审批与合并办理，同步发证，推动项目早日落地开工；推进告知承诺制和设计人员终身责任制。探索分阶段办理施工许可。开展工程建设项目审批的全流程咨询、指导、协调以及免费代办帮办服务，提升行政审批服务效能。（责任单位：市住建局、市自然资源局）

　　（四）加快构建房地产发展新模式

　　22.建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。建立住建、自然资源、人行三方会商机制，根据房地产库存、销售速度、需求结构、区域分化等情况，优化要素资源配置，以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。（责任单位：市住建局、市自然资源局、人民银行新余市分行）

　　23.制定高品质住宅试点规范。制定出台城市立体园林高品质住宅设计技术规范；在土地出让时设置高品质住宅建筑标准、装配率等出让条件，推行“竞品质”“竞方案”土地出让方式；优化住宅小区配套设施容积率计算规则；对符合条件的区域，按有关文件要求优化住宅项目容积率。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市城乡规划研究中心）

　　24.允许调整住房套型结构。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，经原审批单位同意，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。（责任单位：市自然资源局、市住建局）

　　25.激励房地产开发项目创先争优。对当年获得“广厦奖”的房地产开发项目给予一次性奖励50万元。对当年获得江西省优秀楼盘奖的项目一次性奖励5万元。（责任单位：市住建局、市财政局）

　　26.扎实有序推进保障性住房建设。准确动态掌握配售型和配租型保障性住房的综合需求，制定保障性住房收购和配售或租赁办法，支持相关国有企业适情适当收购一部分库存商品房用作保障性住房，用于满足工薪收入群体刚性住房需求。积极争取保障性住房再贷款资金，推动金融机构对贷款的支持。（责任单位：市住建局、市投控集团、人民银行新余市分行，各县〔区〕、政府〔管委会〕）

　　27.稳步推进现房销售。密切跟进国家现房销售支持政策，学习借鉴外省市现房销售试点经验，及时研究我市现房销售政策储备，稳步推进现房销售。（责任单位：市住建局、市自然资源局）

　　（五）持续防范化解房地产风险

　　28.落实房地产领域舆情稳控。加大房地产市场正面舆论宣传，对线下可能引发网上舆情的风险隐患和线上出现的萌芽期、潜伏期的敏感信息，及时通报同级网信部门，防止负面和不实信息扩散发酵；及时发布保交楼和保交房成效等权威信息，稳定市场预期，提振市场信心。（责任单位：市住建局、市委网信办，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　29.切实做好保交楼、保交房工作。坚持因城施策，压实属地政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强现场调度，对照计划加快推进“保交楼”、“保交房”建设进度。对全市房地产开发项目风险隐患进行摸排，实行“一楼一策”逐个予以化解，2026年底实现“保交楼”“保交房”项目全面清零，保障购房人合法权益。（责任单位：市住建局，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　30.建立房地产市场监测分析机制。加强对房地产市场形势、涉稳风险矛盾、运行情况等研判，动态跟踪掌握市场变化，建立房地产市场运行监测系统，推进数据科学有效共享，及时调整、优化、完善房地产相关政策。（责任单位：市住建局、市自然资源局、市中级人民法院、人民银行新余市分行、国家金融监管总局新余监管分局）

　　31.进一步加强土地市场准入管理。对房地产开发企业或其控股集团公司存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的、非法转让土地使用权等违法行为的、因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的等违法违规行为的，依法依规禁止其参与土地出让活动。（责任单位：市自然资源局）

　　32.加强商品房预售资金监管。进一步规范商品房预售资金全监管，监管银行要加强对预售资金去向的监管，及时预警，保障预售资金安全，确保用于项目建设。（责任单位：市住建局、人民银行新余市分行、国家金融监管总局新余监管分局）

　　33.规范房地产企业经营行为。持续加大监管力度，不断规范房地产市场秩序，对房地产企业经营行为实行动态管理，将非法集资融资、延期交房、违规销售、虚假宣传、工程质量等违法违规行为纳入诚信建设体系，进行联合惩戒，并适时向社会公布。（责任单位：市住建局、市发改委、市自然资源局、市中级人民法院、人民银行新余市分行）

　　34.坚持属地原则和源头治理。在土地出让、规划建设、房屋销售、房屋交付和经营使用过程中坚持源头治理原则，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”要求，各部门要加强事前、事中和事后监督，及时发现问题、解决问题。（责任单位：市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范化解处置联席会议各成员单位，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　35.着力化解房地产领域信访问题。充分发挥市房地产市场会商暨涉稳风险防范化解处置联席会议机制和市房地产历史遗留问题处理工作领导小组作用，采取有效措施攻坚化解一批信访矛盾集中、群众反映强烈、推进化解困难的重点项目；探索使用司法调解、司法仲裁的方式化解房地产领域信访问题，切实维护社会稳定大局。（责任单位：市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范化解处置联席会议各成员单位，各县〔区〕政府、〔管委会〕）

　　四、保障措施

　　（一）强化组织领导。依托市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范化解处置联席会议机制，定期组织研究房地产三年行动方案有关工作，听取进展情况汇报，协调解决运行过程中遇到的突出问题。各县（区）和成员单位要加强本行业领域房地产三年行动方案工作的跟踪问效，及时研究新情况、解决新问题。

　　（二）密切协作配合。房地产市场涉及各县（区）以及多个部门与行业，各成员单位要树立整体作战观念，在工作措施上叠加强化，协同配合上主动向前一步，凝聚工作合力，务求形成促进房地产市场平稳健康发展和防范化解处置房地产领域涉稳风险的最佳效能。

　　（三）加强调度督导。各县（区）和各职能部门要依据各自职责主动开展工作，及时研判房地产市场发展的新动向，及时调整相关支持政策。市房地产市场会商协调暨涉稳风险防范化解处置联席会议办公室要加强统筹协调，定期组织联合督查，督促各地各部门依据各自职责制定实施细则，全力推动工作开展。

　　（四）及时兑现政策。各有关部门要优化已出台各类政策的办理流程和机制，加快制定实施细则，确保政策及时落地，不能及时兑现的原则上要在一个月之内兑现，最迟一个季度内必须兑现到位，让企业和群众及时享受政策红利，最大程度发挥好政策的撬动效益。

　　上述措施自印发之日起执行，有效期3年，已明确时间的以本方案规定时间为准；本方案与前期有关文件政策有冲突的，以本方案为准；期间如遇国家和上级政策调整，以上级政策为准。

　　余府发202411号新余市人民政府关于印发《新余市房地产业高质量发展三年行动方案（2024-2026）》的通知

　　来源：新余市人民政府