案例：（以下人名小区名均为化名）

蔡芬与周刚同居期间，决定购买一套星园小区住宅，因周刚首付不够，蔡芬将自己的7万存款转给周刚，但转账记录上未注明转款用途。周刚用蔡芬的7万元和自己的存款一起付了星园小区房屋的首付款，购房人登记为周刚。

后来，两人正式结婚，成为夫妻。婚后，两人签订了一个《婚内财产协议》，协议约定，星园小区的房屋归蔡芬所有，但未办理房屋登记手续。

蔡芬生育了孩子之后，夫妻两人矛盾不断，不久双方正式分居，两人决定离婚，但就星园小区房产归属产生争议。

蔡芬认为《婚内财产协议》已经约定房屋归属自己，那么星园小区房屋就应该属于自己。周刚认为《婚内财产协议》是蔡芬吵闹逼着自己签的字，自己内心里面根本不愿意签字，而且现在房屋价值已经上涨了近百万，不愿意按照《婚内财产协议》的约定把房屋给蔡芬。那么，本案中房子到底属于谁的呢？

要搞懂房屋的归属，先要搞得第一个问题，星园小区房屋在签《婚内财产协议》之前是属于谁的？

因为购买星园小区房屋时，双方属于同居关系，购买房屋是基于双方共同购买的合意，双方均支付了购房首付款，婚后也一起还贷，应当认为，房屋归两人共同所有。但本案中，因为蔡芬将7万元首付款转给的是周刚而非房地产公司，且转账上也未注明用途，如果周刚不承认蔡芬支付了购房首付款，则因为房屋登记于周刚名下，且购买时间在婚前，则该房屋极有可能会被认定为归周刚所有，而7万元的转账可以认定为借款。

第二个问题，《婚内财产协议》是否有效？

周刚主张自己是被蔡芬吵闹逼着签的《婚内财产协议》，应当认为这种情形不属于法律意义上的“胁迫”，协议是周刚真实意思表示，所以《婚内财产协议》是有效的。根据法律规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。所有《婚内财产协议》对蔡芬与周刚均具有法律约束力。

第三个问题，《婚内财产协议》约定星园小区房屋归蔡芬所有，本质上是什么法律性质呢？

因为星园小区房屋属于夫妻共同所有，将夫妻共同所有的房屋约定归属于蔡芬一方，本质上属于赠与，即将属于周刚所有的那部分房屋产权赠与给蔡芬。

回答了上面几个问题，那么第四个问题，星园小区房屋能不能属于蔡芬一人所有呢？

答案是否定的。因为婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与。本案中，虽然《婚内财产协议》约定房屋归蔡芬所有，但直至双方离婚时，都并没有办理房屋产权变更登记，此时，周刚有权撤销赠与。周刚撤销赠与之后，房屋产权恢复到《婚内财产协议》签订之前的状态。

第五个问题，如果房屋产权归周刚所有，蔡芬能就这个房子主张哪些哪些权益？

根据法律规定，尚未归还的贷款为周刚的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由周刚对蔡芬进行补偿。

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